未来十年楼市风向：高盛三大预言，2025年或迎拐点

近日，高盛发布重磅报告，指出中国房地产市场将在未来十年走向三大结局，并预计明年二线及以上城市房价将真正企稳，引发业内广泛关注。

 

从短期看，2025年将成为房地产市场止跌回稳的关键一年。高盛认为，随着各地继续放松首付及贷款利率，下半年一二线城市房价有望开启平缓“L 型”企稳走势，市场分化格局明显，一线城市或率先回暖，二线、三线城市表现分化。这意味着，对已经持币观望的购房者而言，耐心或将得到回报；对手中有房的业主来说，抄底后的筑底期或将告一段落。

 

放眼未来十年，高盛在报告中总结出三大市场终局：

1. 需求大幅下降，集中度迅速提升。 到2035年，中国新增住房需求在基本情景下将从2017年的峰值每年17亿平方米降至10亿平方米，同比下降约40%；即便是乐观情景，也仅回落至12亿平方米，降幅达30%。且70%的新增需求将集中在一线和二线城市，意味着市场将持续向核心城市和优质板块倾斜，行业集中度进一步加深。
2. 二手房交易占比将超六成。 当前中国正处于“存量时代”转型期，二手房市场占比已从2020年的20%提升至2025年的46%，呈快速增长势头。高盛预计，到2035年，二手房交易量将达到8亿—9亿平方米，占总成交量的66%—64%，基本与发达国家水平持平；三线及以下城市的二手市场潜力将被进一步释放，但主要动力仍来源于一二线城市。
3. 翻新改造需求几乎翻倍，成为新引擎。 随着老旧小区改造、城市更新加速，以及房屋存量规模逼近120亿平方米，翻新需求从2024年的12亿平方米将跃升至2035年的20亿—23亿平方米，占建筑施工总量的60%（2024年仅26%）。据住建部最新测算，2025年全国老旧小区改造投资预计突破4000亿元，将带动18万个长期就业岗位，这一市场机遇不容小觑。

以上三大趋势指向的并非“买房无望”，而是“买房更理性”。业内人士分析，核心城市优质地段、学区房及交通枢纽附近的“刚需+改善”项目将持续受益，二手房和翻新市场则为异地置业、改善需求及投资增值提供了更多选择。