北京54岁老楼焕新生 居民最高花25万拿70年产权新房

北京石景山区八角路小区22号楼正在进行更新改造。

改造的方式，不是简单的管网更新、外立面整治或公共区域修缮，而是把原来的老楼拆掉，建设新的住宅。居民只花了重新翻修的钱，就把原本设施老化严重的非成套住宅拆除重建，变成了可重新计算70年房龄的新房。不仅如此，在不牺牲原有面积的基础上，厨房、卫生间也搬进了自家屋内，再也不用和别人共用了。

· 近日，《关于持续推进城市更新行动的意见》印发，关键词之一就是建立可持续的城市更新模式。

· 党的二十届三中全会提出，“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。

· 今年全国两会上，住房城乡建设部提出，“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。

“自主更新”能否蹚出新路？

北京石景山八角街道八角路小区西侧的22号楼，正在紧锣密鼓地推进拆除重建工作。眼下地基已打好，再过一年多的时间，这片区域“最年轻”的新房——新22号楼就将拔地而起。

什么时候能交付、能不能早点交房、装修的一些细节会是什么样……虽然去年底就已经腾房搬离，但毕竟是住了几十年的老宅，几个月来，依然住在附近的22号楼原住户，时不时就来工地看一看。最初的担心、顾虑，已经逐步变为对未来新家的期待。

今年2月，八角路小区22号楼启动楼本体拆除工作，建设周期不超24个月。始建于20世纪60年代，总共由33栋居民楼组成的八角路小区，原本是首钢集团的职工住宅。

33栋楼中，有20栋是需要共用卫生间、厨房还在室外的非成套住宅，再加上建成年代久远、配套设施严重老化，管道跑冒滴漏的情况时有发生，居民改造意愿强烈。社区也曾针对是否沿用传统的老旧小区改造模式做过居民调查，但居民意愿不高。

八角路社区第十一网格网格长魏文芳说，我们当时问过居民“要不要换下水管、要不要做保温层、要不要做加固”，但是居民的意向就是，这个楼是六十年代的楼，做管道、换个骨架，依然没有太大的作用，不如做一个整拆。

政府引导 市场运作 公众参与

建立可持续的城市更新模式

近年来，这种居民出资自主更新改造老旧小区的案例，在全国范围内还有很多。比如浙江杭州浙工新村、广东广州花都区集群街2号楼等。它们都依托于地方颁发的老旧小区自主更新或危旧楼房改建试点方案，遵循“谁出资、谁受益”原则，花小钱、办大事，为老旧小区更新改造破冰探索。

过往传统的“老旧改”模式，往往是由政府兜底进行更新改造。但随着更新改造的标准、公众对居住环境的要求越来越高，如何让这项工作可持续，成为摆在包含老旧小区改造在内城市更新工作面前的问题。

自主更新、原拆原建，这条路走没走通？

八角路小区22号楼原拆原建的过程中，还有哪些问题亟须破解？

石景山区住房城市建设委员会老旧小区综合整治科的科长郭倩楠介绍说，危旧楼原拆原建工作是要求在居民100%同意改造以后才能够启动预签约。“要把卫生间和厨房放到套内，包括现行的建筑规范，这个楼要‘长宽’和‘长胖’，必须通过规划的审批。石景山区有一个老旧小区联席会议制度，各部门群策群力，才能够使我们看到22号楼有今天这个局面。”郭倩楠说。

在八角路小区22号楼打响原拆原建“第一枪”后，后面的类似项目如何可持续地推进呢？根据“178号文”，改建资金“可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决”。