上海新房90%实得率！招商、金茂让二手房东心发慌？

当“户户有庭院、层层有花园”的第四代住宅，在全国多城凭借巨无霸露台和100%-140%的超高实得率席卷市场时，上海的购房者却仍在为“高得房率”和“零公摊”翘首以盼。

理想丰满，现实骨感。上海严苛的《建筑面积计算规划管理规定》仍如紧箍咒，把主流住宅的实得率压在了70%-80%。

在这样的政策“夹缝中”，北上海的三个新盘——淞南板块的招商序、江湾金茂府，杨行板块的金茂棠前，却将实得率推高至80%以上，部分户型甚至达到了90%左右。虽然与“四代住宅”仍有不小差距，但其“多阳台”、“高附赠飘窗”等策略，在上海的小高层市场中，已足以对那些低实得的二手房形成冲击。

更重要的是，这三个楼盘不仅做大了实得率，还在市场中交出了亮眼的销售成绩单：招商序和江湾金茂府认购率双双破120%，开盘去化超9成；金茂棠前更是以144%的认购率首开即罄。

这可能预示着，在上海楼市，一场由“面积效率”引发的价值重构正在加速。

一

招商序、江湾金茂府：抓住了首批北上海的改善需求

表：招商序、江湾金茂府产品基本情况

资料来源：亿翰智库整理

  资料来源：企业官微

招商序和江湾金茂府这两个项目相同点很多，所以先放在一起讲讲。

这两个项目分别是由(8.620, 0.03, 0.35%)和中国金茂相互“三七”、“七三”持股，产品定位都是改善型。

并且这两个项目都位于宝山淞南板块南侧的“居住区”，仅一站地铁之隔，所以大可以理解为其交通、区位、周边配套，相差不会特别大。

住宅周边小配套相对成熟，区域的城市更新正在稳步推进中。值得关注的是，未来江湾金茂府所在的通南路TOD将带来更丰富的社区商业配套，进一步提升区域活力。

认购和销售数据也证明了这两个项目肯定有吸引人的地方：合计353套房源，认购率双双破120%，开盘去化均超过9成。

表：招商序、江湾金茂府产品认购、开盘数据

资料来源：公开渠道