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还有不到一小时，2024年就要画上句号了。回顾这一年，楼市的变化可谓跌宕起伏。
在年末这个总结与展望的节点上，我们不妨梳理一些大家最关心的问题。
当前的普遍预测，都是最差的时候已经过去了，2025年有望迎来更强有力的复苏。
就在前两天，丁祖昱跨年演讲也给出了楼市企稳的预判：
预计2025年上半年楼市将基本止跌，并且一线城市将率先回稳。
那明年楼市究竟会怎么走？
房价是涨，还是跌？
1
重新认识房地产的支柱地位
首先要明确的是，房地产在中国经济中的地位至关重要。
从金融意义上讲，它是我国信用市场的底层资产。
无论是企业融资还是个人贷款，土地和房产始终是信用的核心支撑。
举个简单的例子：
一家公司年营收3000万，但在银行眼中，其信用度可能远不如公司法人名下的一套价值1000万的房产。
过去多年，房地产一直是中国货币发行的锚，也是信用扩张的基础。
这也解释了为什么政府会对楼市的波动如此敏感，并通过各种政策力求稳定市场。
2024年9月底的政策定调——“促进房地产止跌回稳”，可以说是一个里程碑。
数据来源：中指研究院综合整理
从那时起，全国性宽松政策陆续落地。
广州率先全面放开限购，其他一线城市如北京、上海、深圳等，也在限购政策上大幅松绑。
首付比例从30%降至15%，二手房增值税也减免了，买房契税降到1%……
2024年，从中央到地方，出台的房地产调控政策累计超过700次，几乎与2023年持平。
政策的底层逻辑很明确：“稳楼市”已经成为当前经济政策的重要组成部分。
2
明年一线城市
新房供应会少一半
另一个值得关注的事实是，土地供应的减少将显著影响未来的新房市场。
2024年全国300城土地市场成交建筑面积为10.3亿平方米，同比下降17%。
一线城市的变化尤为显著：
1）上海：2024年全年土地供应建筑面积比2023年减少了54%。
2）深圳：住宅用地供应从去年的11宗减少到今年的5宗，降幅接近一半。
3）北京：全年住宅用地供应从61块减少到41块，总供应面积下降约20%。
换句话说，这几个城市明年的新盘可售面积，有的可能连今年的一半都不到。
可以预见，“供应缩减”将成为2025年新房市场的关键词。
从土地溢价率来看，市场也释放出一些积极信号。
2024年一线城市涉宅用地成交楼面价同比上涨21%，达到每平方米29238元。
其中，部分热点地块的溢价率甚至超过40%。
一定要记住，房地产市场也是一个利益市场。
最终土拍的溢价几乎必然会转化到房价里的，只是或多或少的区别。
接下来，开发商将面临两种选择：
第一种是继续走快周转的模式，通过赚取合理的利润来维持业务，若土拍价格较高，就适当提高房价，保证保本微利，快速周转，频繁拍地以确保利润总额。
第二种则是在不受限价的周期中，选择优质地块，打造精品项目，最终通过一块地实现大幅度的利润。
这两种方式都可行，过去相当长一段时间，大多数开发商选择了第一条路。
但明年，选择第二条路的开发商可能会越来越多。
3
明年房贷利率
大概率会降低至2字头
2024年以来，房贷利率一共有过三次降息；
5年期LPR减少60BP，从4.2%降到3.6%，房贷利率降幅史上最高。
自2019年8月LPR机制实施以来，LPR从4.85%降至4.2%，用了5年时间；
而2024年仅一年就降了60个基点！
近期的央行工作会议提出：实施好适度宽松的货币政策。
适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。
可以预期，降准和降息将很快到来，有可能降准的步伐会更快，甚至下个月可能同时迎来降准和降息。
目前LPR为3.6%，如果明年降息三次，并叠加30个基点的减免，商贷利率有可能降至2.7%左右，当然公积金也会跟着降。
最后是大家关系的房价问题。
现在的市场还未达到止跌回稳的预期，所以可以肯定的是，明年的房地产会有更大的刺激出来；
简单来说，只有让一部分房子开始涨起来，才能激活市场情绪，最终稳住楼市的整体走势。
在楼市中，购房者的心态就像是一场博弈。
如果把这比作一场战争，假设我方人数占优，但敌方战壕里有一个狙击手，之前冲出去的战友已经中枪倒下。
这时候该怎么办？
虽然如果大家一起冲，凭借人数优势可能能占领阵地，但每个人心里都会有疑问：
是不是我晚点再冲，既能避免被击毙，又能享受最后的胜利果实？
现在的购房者心态正是如此。