近日，西安市住房和城乡建设局公布了2024年12月份二手房市场的成交情况，12月份共成交了9586套房源，全年总计成交超过10万套，创下近年来历史新高。但是从成交价格层面看，目前仍在下调阶段。二手房的“以价换量”还将持续多久？

一线城市二手房成交量在2024年迎来爆发式增长

　　 回看2024年西安二手房成交情况，全年累计成交100923套，创下近年来新高。放在全国层面看，西安的二手房成交数据也处于较为领先的队列。分月度来看，全年有6个月的成交套数超过9000套，分别为3月、4月、7月以及10-12月。

　　 从价格层面来看，中指研究院的数据显示，12月西安二手房价格环比下跌0.54%，已经环比连续19个月下跌。而二手房价格下跌在全国大中城市中也是普遍现象。据中指研究院报告，2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。“9·26新政”后核心城市价格有所趋稳，11月、12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束百城连续7个月全跌局面，其中成都、深圳连续2个月上涨，北上广环比跌幅亦明显收窄，但是二手房价格普遍下跌仍是常态。

　　 从成交增长的情况来看，不止西安的二手房成交量增长，上海、北京等城市的二手房成交量在2024年迎来了爆发式增长。1月8日，上海链家研究院发布的报告显示，2024年，上海二手房累计成交金额7478亿元，同比增长24%；成交套数21.6万套，同比增长21%；套均总价346万元，同比增长3%；成交均价40897元/平方米，同比持平。上海链家表示，2024年上海二手房的关注度持续回升，成交套数是新房的3.7倍，自2020年以来再次接近4倍。根据北京住建的数据显示，2024年北京共成交二手房17.56万套，同比上涨13%。这也是最近三年来，北京二手房的最高交易水平。

　　 另外，广州、深圳、杭州、成都等城市的二手房成交量也有增长。例如广州去年二手住宅累计网签110781套，创近三年新高；深圳二手房成交了54487套；杭州成交了9.44万套；成都二手房成交了231342套。但整体来看，大部分都是“以价换量”成交。

　　 “在9·26新政刺激之下，2024年四季度，新房和二手房成交均迎来年内高点，而2025年一季度恰逢春节淡季，成交预期回落，不过同比仍有望上涨四成。”克而瑞分析指出。

 

西安二手房降价成交是主流

部分新入市小区跌破开盘价

　　 综合来看，二手房成交数据在2024年四季度迎来较大幅度的增长，跟政策调整有明显的关系。西安“10·17新政”放宽了二手房限售，再叠加15%首付和契税调整影响下，政策持续发力，四季度每个月二手房成交量均突破9000套亦能佐证。

　　 根据贝壳的数据显示，目前西安有超过14万套的二手房挂牌，可以看出，西安二手房的存量还比较大，而且从去年成交的情况来看，大部分房源都是降价成交，价格坚挺甚至微涨的小区寥寥无几。

　　 从价格下跌的层面看，次新房集中的片区和房龄相对较大、有老牌学区的房子，价格对比高位时期有明显的下降。曲江二期开发时新房供应量集中，并且也是品牌房企集中度高的区域，次新房挂牌量也比较高，最高时期均价达到了2.5万-2.8万元/平方米，目前均价基本上在1.6万-2万元/平方米。比如曲江中海城在2021年一套104平方米的小三室房子，成交价达305万元，如今同样的户型，挂牌价最低的一套为194万元。位于经开区域的魏玛公馆、文景小区、白桦林居，因为有强教育配套的加持，房价一直比较坚挺，如今也开始小幅下跌。类似情况的像中海曲江大城、阳光城plus、绿城全运村等强配套小区也是如此。

　　 除了价格对比高位时期有明显下降的房源，也有不少新成交的房源甚至跌破开盘价。从链家二手房平台可以看到，位于沣东区域的融创海逸长洲在2024年的8月迎来首批二手房的成交，201平方米挂牌价只有380万元，实际成交价格357万元，单价只有1.77万元/平方米。对比新房时期的2.4万-2.7万元/平方米，均价跌了万元，跌破开盘价。再如苏宁云著在2024年国庆期间迎来了首套二手房源的成交，中间层108平方米户型，成交总价214万元，单价计1.98万元/平方米。从成交数据上看，这个小区经历了近5年的时间，并没有溢价。

次新房大量入市竞争压力大

今年上半年仍将“以价换量”

　　 虽然大部分小区的二手房价格在持续下调，但是仍有一些价格相对坚挺甚至有微涨的情况。例如高铁新城区域内的绿城桂语兰庭从2023年进入二手房市场时，成交价格一直稳定在1.5万-1.6万元/平方米，顶底楼层也稳定在1.4万-1.5万元/平方米的成交区间。高新丈八的保利天悦、万科翡翠国宾二手房价格稳定在2.8万-3万元/平方米，港务奥体的绿城全运村、华润未来城市等稳定在1.8万-2.2万元/平方米。尤其是2024年10月17日，西安楼市发布新政，取消限售之后，部分二手房的挂牌价有些微增长。例如高科花园二、三期，9月份的挂牌价为20482元/平方米，11月的挂牌价上涨到了25268元/平方米；华润置地·悦府9月挂牌价为36652元/平方米，11月的挂牌价上涨到了40280元/平方米。由此可见，强区域+强学区+次新房，是支撑二手房在回调周期内仍保持着较强竞争力的优势因素。

　　 对于二手房卖家来说，虽然成交量向好，但是也不得不考虑二手房供应量以及刚需新盘入市带来的压力。尤其是高新三期以及港务区片区，2025年将有大量的次新房入市，强区域+强学区会和其他区域的二手房市场形成对比，尤其是对老牌学区房造成影响。而在2024年下半年陆续入市的刚需新盘，从产品力和价格层面来看，也和二手房形成了一定的对比，如能建长誉府、德通昆仑序、保利云谷和著、绿城秋月苑、地建嘉信臻境、金辉望雲峯尚、中隆凌云天境等项目，都把目标转向刚需首改客户。

　　 2025年的二手房市场又会有怎样的表现呢？“2025年，二手房成交量有望持续小幅正增长。”克而瑞分析指出，仍将延续“以价换量”，2024年四季度部分城市次新房项目有止跌企稳征兆，2025年上半年，核心70城约有半数城市房价预期止跌。

　　 落地西安，有业内人士预测，2025年随着全国政策支持力度加大，以及一线城市房价企稳信号进一步明确，西安房地产市场将逐步走出低谷，二手房价格有望企稳，新建商品住房的实际降价幅度将收窄。下半年，西安房地产市场可能进入稳步复苏阶段。

　　 二手房业内人士李玲表示，虽然2025年刚开始，但是从近期客户带看情况来看，市场明显的活跃起来了，客户看房的心态还是比较积极，而且成交量也在明显上升，接下来会怎样，还有待市场检验。

　　 沈视楼市主理人沈玮认为，至少在今年上半年，以价换量仍是主流，尤其是新房集中交付、前期投资型需求旺盛的区域。